Сопровождение сделок с недвижимостью
Государственная регистрация недвижимости
Согласно Гражданскому кодексу Российской федерации признание и подтверждение прав на недвижимость осуществляется путем их государственной регистрации. Государственная регистрация недвижимости является юридическим актом, который подтверждает существование у физического лица прав на недвижимость. Все возникающие в отношении зарегистрированных прав на недвижимость споры решаются в судебном порядке.
Государственная регистрация недвижимости включает в себя две составляющие. Во-первых, это деятельность государственных органов. Во-вторых, результат данного вида деятельности. Одним из нюансов государственной регистрации прав на недвижимость является то, что деятельность в этом направлении не всегда заканчивается положительным результатом, так как в отношении регистрации недвижимости может быть получен отказ по каким-либо причинам.
Основной целью регистрации недвижимости является защита имущественных прав граждан. Деятельность, связанная с регистрацией недвижимости включает в себя такие аспекты, как организация государством системы регистрации, законодательное определение ее принципов, разработка методов отражения информации и ее защиты. Кроме того, к деятельности в области государственной регистрации можно отнести и собственно работу органов, которые занимаются рассмотрением представленных документов и принимают решение о регистрации прав на ту или иную недвижимость.
Для того, чтобы запустить процесс регистрации прав на недвижимость, заинтересованное лицо должно подать в соответствующие органы заявку. К заявке прилагается пакет документов. Государственные органы, в компетенцию которых входит регистрация недвижимости, проводят правовой анализ представленных документов. На основе анализа устанавливаются основания для регистрации и принимается решение. При вынесении положительного решения, сведения о правах на недвижимость вносятся в государственный реестр. Собственник недвижимости получает свидетельство о собственности, которое удостоверяет его права на недвижимость и является доказательством того, что данные права были должным образом зарегистрированы. Свидетельство о собственности должно включать в себя сведения о недвижимости, ее полное наименование и адрес. Также в свидетельстве указываются те основания, по которым была проведена регистрация недвижимости и выдано данное свидетельство. В случае утраты свидетельства о собственности, оно может быть восстановлено. В свидетельстве отмечаются собственники, на имя которых была зарегистрирована данная недвижимость.
Государственная регистрация недвижимости осуществляется в соответствии со статьей 8.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой права на недвижимость возникают у лица с момента их регистрации. Согласно Гражданскому кодексу регистрации также подлежат не только права на недвижимость, но и сделки с недвижимостью. Все договоры, заключаемые в рамках сделок с недвижимостью, считаются заключенными с момента их регистрации.
Государственная регистрация недвижимости – это ненормативный акт регистрирующих органов, который не содержит традиционных частей. После того, как данные о правах на недвижимость вносятся в Единый государственный реестр прав, государственная регистрация недвижимости считается завершенной и лицо, заявившее о регистрации своих прав на недвижимость, получает право собственности на недвижимость. Участниками отношений при государственной регистрации недвижимости являются собственники недвижимости с одной стороны и государственные органы с другой стороны.
Максимальный срок регистрации недвижимости, согласно российскому законодательству не может превышать один месяц.
Основой регистрационного процесса является волеизъявление лица, обладающего правами. Отсутствие государственной регистрации прав на недвижимость приводит к непризнанию права на недвижимость, но правообладатель не обязан обращаться в государственные органы с заявлением о регистрации его прав. Отсутствие регистрации не является правонарушением. Тем не менее, регистрация недвижимости является обязательной. В случае отсутствия регистрации прав все сделки с данной недвижимостью признаются ничтожными.
Регистрация недвижимости нужна в том случае, если лицо совершает сделку купли-продажи, наследует или получает по договору дарения недвижимое имущество. В противном случае права на недвижимость считаются недействительными, а это может повлечь за собой различные правовые последствия, например, при совершении сделок с данным недвижимым имуществом или при возникновении споров по поводу прав на имущество.
При осуществлении сделок с недвижимым имуществом государственной регистрации подлежит так же и договор купли-продажи в том случае, если речь не идет о нежилом недвижимом имуществе. Обязательной является государственная регистрация договора купли-продажи в отношении жилого недвижимого имущества.
Как регистрация договора купли-продажи, так и регистрация недвижимости являются двумя неразрывными звеньями одной цепочки. Оба действия осуществляются одновременно. Для этого нужно предоставить в регистрирующие органы заявление и необходимый пакет документов, а также оплатить государственную пошлину.
В условиях довольно часто изменяющего законодательства в вопросах регистрации прав на недвижимость важна помощь профессиональных и квалифицированных юристов. В этом случае регистрация недвижимости будет проведена в соответствии с действующим законодательством.
Так как в деятельность по регистрации прав на недвижимость входит правовой анализ правоустанавливающих документов, важно не только подготовить их к передаче в регистрирующие органы, но и разобраться в них, а в некоторых случаях и провести правовую экспертизу тех документов, которые предоставляются контрагентами в различных сделках с недвижимостью.
Для проведения регистрации прав на недвижимость необходимы документы технического учета недвижимости (кадастровый и технический паспорт). Если регистрация недвижимости от имени правообладателя проводится профессиональным юристом, то требуется доверенность на его имя. Некоторыми особенностями обладает регистрация недвижимости в том случае, регистрация проводится от имени несовершеннолетних лиц.
Заявление о регистрации в этом случае подается их законными представителями. Начиная с 14-летнего возраста, несовершеннолетние лица могут подавать заявления на регистрацию без согласия представителей самостоятельно.
В том случае, если лицо признано недееспособным или ограниченно дееспособным, заявление на основании которого проводится регистрация недвижимости, подает опекун или попечитель.
Полномочия представителей должны быть подтверждены соответствующими документами: удостоверением личности, свидетельствами, выданными ЗАГСом, свидетельством о рождении ребенка или усыновлении, удостоверением опекуна или попечителя, если речь идет о совершеннолетних недееспособных или частично дееспособных гражданах. В том случае, если требуется государственная регистрация недвижимости, которая находится в совместной или долевой собственности, заявление может подать любой из участников собственности. В этом случае в заявлении должны быть указаны данные о других участниках общей собственности.
В начало
